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今天的青白石 还有多少开发价值

2021-01-08 15:33:47 来源:甘房网资讯中心 点击 评论

如果要评选今年兰州最热门的地产板块,相信青白石一定当之无愧。年末恒大文旅城强势登陆青白石,开盘销售近50个亿,再次把青白石推上了兰州楼市的风口浪尖,现在的青白石板块,已经有兰州碧桂园、银河国际居住区、兰州中央公园、恒大文旅城四个大型项目,以及杉杉奥特莱斯等商业项目,明年还会有另一个大型项目万福城。7年的时间里,青白石从“瓜果之乡”变身成了可以容纳数十万人的大型住区,现在恐怕已经没有人再会质疑青白石的价值,但很多人大概会想,今天的青白石,还有多大多少价值可以挖掘,青白石的房子又有多少升值的空间?

青白石 城关“脱困”的必然选择

随着城市发展的提速,兰州土地资源缺乏、发展空间不足的问题越来越明显,尤其是城关区,夹在南北两山之间,除了雁滩和九州,几乎没有外延的空间。而雁滩经过10多年开发,土地资源已经严重不足,九州板块面积较小且已经成型,不具备大规模开发的潜力,环望整个城关,只有青白石土地储备丰富,地价也比较低,适合大规模开发。但这块与雁滩隔河相望、甚至鸡犬相闻的土地,在黄河北岸孤零零伫立了怕有一千年,并没有引起本土开发企业的重视(没有开发能力也是原因之一)。如果不是有人独具慧眼、勇于破局,现在的青白石恐怕还是一片荒山秃岭吧。

现在看来,青白石的优势十分明显,它地处兰州北大门,与主城区的距离非常近;它土地储备丰富,具备大规模、大体量、集中开发的价值;它又是兰州城市北拓的前哨站,西可连接九州安宁、东可辐射和平定远,地理位置十分优越。对于城关区、甚至对于整个兰州而言,可以说它是破解城市发展困局的一把钥匙,是“大兰州”战略能否顺利落地的关键所在;而对于有远见的开发企业而言,它则是雁滩之后又一个极具潜力和价值的人居新热点,四战之地、兵家必争。

建设初期 开发潜力仍旧巨大

其实从2013年碧桂园集团土地摘牌算起,青白石的发展不过经历了7年的时间,能够有今天这样的规模和成就,无论是开发速度还是开发质量都已经相当不错了。没一个新兴区域和板块在发展初期最关键的问题就是交通,青白石也不例外,只要交通体系跟得上,青白石的发展速度就不会受影响。当年雁白黄河大桥的贯通,最为掣肘的交通问题得到缓解,北环路的通车,则彻底焕发了青白石的活力,还有正在建设中的雁青黄河大桥、北环路东沿线等等,共同构成一个立体交通网络,将彻底打通交通瓶颈,完善兰州“九纵”南北干道,青白石也变身为兰州城北重要的交通枢纽。

而在城市配套方面,随着碧桂园、银河国际居住区等项目一步步走向成熟,青白石的城市配套也变得越来越完善,奥特莱斯商业广场开业,补强了青白石的商业配套;兰州碧桂园目前的学校、商业街、交通中心都已运营了一段时间;银河国际居住区的水车园小学银河分校已经开学、之后还有其他的教育资源陆续进驻;恒大文旅城规划配建10余所幼儿园、3所小学、1所九年一贯制学校和1所完全中学,还有其梦幻儿童世界、缤纷旅游世界、文博园、环球美食天地四大文旅配套。蓝绿双城·中央公园依托1,800亩中央生态主题公园构建全龄教育康养小镇,规划6所幼儿园、3所小学、2所中学,同时携手清华育才教育集团,引入国内顶级的教育资源--清华教育集团,打造的兰州育才实验学校。这些项目在加速自身配套建设的同时,也完善了整个青白石板块的城市体系。现在青白石的开发还只能算初级阶段,未来的开发潜力仍然很大。

至于投资 青白石恐怕不是最佳选择

但就地产投资层面(就是炒房)而言,青白石恐怕并不是很好的选择。其实就青白石板块的定位来说,本来就是一个承接城关区人口外溢的住区,大量在老城区买不起房子的刚需阶层需要在青白石购房置业,这就决定了青白石的房价不可能太高,这其中必然有价格调控的因素在内。兰州这两年也有意打打“人口牌”,至少要尽量保证自己的人口不要过度流失。青白石作为一个房价相对比较低的板块,比较适合年轻人首次置业,有这样一个板块在,对兰州的人口战略是有一定帮助的。

另外,这几年青白石板块的市场存量确实太高了,几个大型项目集中上市,青白石的市场存量至少在两百万平米以上,这么高的存量,会导致整个区域的房子置换率变低、流动性变差,区域内的一次置业比较火,二次置换就会遇到问题,买起来容易卖起来难。况且这么多的开发商、这么多的项目都在卖房子,价格战也在所难免。几大因素综合起来,导致青白石的房价缺乏上涨的内在动力,房价在短期内、甚至是中长期内都不会有太大的涨幅。

所以现在的青白石是这样一个态势:开发价值一定有,而且未来的开发潜力还很大;投资价值短期内不会太高,至少青白石板块内的房子变现能力不会太高,当然,每个项目的情况也不一样。作为购房者,如果在青白石买房自住,是个不错的选择,但是如果是抓触底进场炒房,那就做好长期持有的准备吧。

青白石项目推荐:

银河国际居住区二期——璀璨天宸

银河国际居住区二期——璀璨天宸由银河&世茂携手共筑,项目位于一期南侧,占地约179亩,总建面约38万㎡,项目二期分为6、7、8三个地块。整体规划以“人居、环境、空间效益”为原则,打造大气开阔的空间格局。在规划设计定位中,将人文关怀深刻融入其中。

项目融入世茂明星产品“璀璨系”,璀璨系是专为人居需求升级的城市精英群体量身打造的人居方案,具有较高的品牌价值。致力于打造“情境社区”,以服务于生活本身的更高需求。以“先还原,再设计”的产品线法则,围绕“品质”、“互动”、“细节”、“智能”4大维度展开,为居者提供更丰沛的功能性、更厚实的品质感和更舒适的生活体验。是一个能够满足人生各阶段不同居住需求的全周期产品,将人们在居住过程中真实的需求和痛点融入到产品设计当中,去做真正能够解决生活困扰、提高居住感受的精致化产品,让我们的业主体验一种更舒适、更精致的生活。

同时项目还引驻甘肃省优质教育资源,独家签约城关区保育院、水车园小学、西北师大附中等名校教育,为孩子的成长教育保驾护航。目前,水车园小学银河国际分校已于今年9月份招生开学。学校还设有特色文化墙、国学馆、英语活动室、师生餐厅、多功能演播厅、室内体能教室、图书馆、科技活动室及舞蹈等教学设备,为孩子营造优质的教学环境。

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银河国际居住区二期——璀璨天宸效果图

银河国际居住区三期

银河国际居住区项目位于城关区青白石区域,总占地面积约3600余亩,由甘肃永坤置业有限公司开发,三期是其全新升级的作品。项目北靠北环路直达西固、安宁区域,贯穿城市东西;南临盐什公路;西连即将通车的雁白黄河大桥,与雁滩、南滨河路、盐什公路形成交通互联网;规划通达项目东侧的雁青大桥已经立项, 3号线“银河站”落位项目 。

生活配套已经十分成熟,项目配建约10万㎡的一站式商业项目——银河星街,包含商业步行街、大型综超、儿童城、数字影院、《清明上河图3.0》高科技互动艺术展演厅、精品公寓及写字楼。还有独家签约的水车园小学银河分校(已开学)、城关区保育院(筹建中)和西北师大附中(筹建中)等等。周边三公里还有杉杉奥特莱斯、大润发、万达广场等商圈,生活氛围已经十分醇熟。

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银河国际居住区三期效果图

恒大文旅城

兰州恒大文化旅游城是恒大集团重金打造的金城文旅封面之作,项目择址青白石,规划四大顶级航母配套,打造具有世界领先理念、国际一流水准、规模超大、档次超高的世界级文化旅游胜地。首开起价6680元/㎡,带全屋装修,性价比较高。

交通方面:北环路、盐什公路、青白石互通等立交环绕,加强了青白石和其他板块的联动;未来北山快速路(规划中)、雁青黄河大桥(规划中)建成后,从青白石到主城区仅需5分钟,12月21日,业主巴士已发布,从项目直达主城,出行更加便捷。

项目配套:项目汇集全球知名设计师,打造约15万㎡全天候、全室内、全季节的梦幻儿童世界,以儿童游乐、亲子互动为核心,荟萃9大儿童游乐项目;约14万㎡缤纷旅游世界,集文化、旅游、酒店、饮食等业态于一体,打造国内领先的旅游休闲生活圈;约21万㎡主题文博园,汇聚8大主题博物馆及奥地利风情酒店,集收藏、展览、研究、公共教育、文化交流等功能于一体;约9万㎡中西兼容的美食天地,以三大主题风格街区缔造寰球美食之都。

如此重磅的产品落地,在整个兰州前所未有,无异于给青白石带来了新的机会,集文化、娱乐、休闲、餐饮、商业、旅居于一体的全能生活大城,也将吸引更多的人流产业聚集。

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恒大文旅城效果图

兰州·中央公园

兰州·中央公园,为蓝绿双城集团西北开山首作,项目毗邻城关区青白石醇熟板块,地处兰州CED中央生态区;通过对标国际公园城市优秀案例,率先推出“公园+X”的规划设计理念,并依托规划约1800亩生态主题公园(即,中央生态谷公园、极限运动谷公园、悠然生活谷公园),集聚丰富的自然景观资源、高端的优质生活配套和优质教育资源等,打造占地约6400亩的集生态自然、精致居住、文化艺术、智慧康养等为一体的公园城市综合体,引领兰州城市发展和居住理念,飞速进入“公园时代”。项目容积率仅为2.7,建筑密度仅为20%,是兰州难得的低密大盘。

教育方面:项目规划6所幼儿园、3所小学、2所中学,同时携手清华育才教育集团,引入国内顶级的教育资源--清华教育集团,打造的兰州育才实验学校,是西部唯一直接对接清华大学资源、具备引进清华大学美术学院和体育部资源和培养特长生资格的学校实现“家门口即可上清华”。

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兰州·中央公园实景图

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