这个城市房价白菜价,这些收缩型城市要当心 焦点资讯

正商阅读 / / 2019-04-18
没有永远扩张的城市,也没有永远只涨不跌的神话。

没有永远扩张的城市,也没有永远只涨不跌的神话。

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这个城市房价只有白菜价

近日,网传黑龙江鹤岗市房价已低至一套46平米的住房总价16000元,折合一平方米348元,而某小区一套320平的复式高层只要15万。在当地,警察招录,送一套房加一辆车

在安居客上,鹤岗市出现大量均价不足1000元的二手房,一套房子总价不到10万,买不到北上深的半个卫生间。

房价只有几百元,听起来确实很夸张。

事实上,黑龙江鹤岗均价几百元的房子,一般都是建设标准较低的棚改住房,商品房价格还要高一些。据媒体报道,目前鹤岗市中心的二手商品房价格在2000元/平左右,部分在售商品房约为3000-4000元/平。

即便如此,这里的房价也远远低于全国平均水平,这样的价格也明显不正常。

要知道,2018全国商品房均价高达8736元,这一价格是全国平均房价数据,既包括一二线,也包括三四五线,既有北上广深,也有偏远县城。


一线城市早已突破5万的天际,二线城市大多数也超过2万,即便是县城,房价破万的也比比皆是,为何有城市的房价反而回到了五年前甚至十多年前的水平?

三四线城市的房价崩塌,是个例还是普案,对于全国的楼市有何警示?

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房价为何会崩塌?

一周前,发改委在《2019年新型城镇化建设重点任务》中,首次公开提及“收缩型城市”。

发改委表示,收缩型中小城市要瘦身强体,严控增量、盘活存量,引导人口和公共资源向城区集中。

鹤岗,正是收缩型城市的典型代表。

鹤岗是典型的资源型城市。早年煤矿经济相当发达,煤矿资源助推鹤岗从镇升级到县再升级到地级市。在十多年前,无论是GDP增速,还是居民福利,鹤岗都遥遥领先于大多数西部县城

因资源而生,同样因资源枯竭而衰退。2011年,鹤岗被列为全国第三批资源枯竭型城市。自此,鹤岗经济一蹶不振,人口持续外流。

2012年,鹤岗市GDP达到358.24亿的顶峰之后,就一路下滑,到2017年,鹤岗市GDP收缩为282.9亿元。五年时间,GDP总量减少了21%。

相比于经济收缩,人口外流更加严重。鹤岗2010年人口为109.1万,2017年为100.95万,七年时间人口少了9.85万,少了接近1/10的人口。

在这100万人口中,60岁以上的老龄人口占比高达22.4%,属于深度老龄化城市。在全国,这一比例是17.33%。

这还只是统计数据,如果看更加真实的小学生在校人数,鹤岗从2012年的42035人,减少到2017年的26285人。5年时间,小学生人数减少了37%,这说明实际人口流失只会更加夸张。

从收入上看,鹤岗也明显低于全国平均水平。2017年,鹤岗城镇常住居民人均可支配收入21370元,而全国数据是36396元,鹤岗人均收入仅为全国平均水平的59.7%。

经济衰退,产业收缩,人口减少,老龄化人口增多,加上收入低迷,房价自然难以得到维持。

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人口流失的严重后果

甘肃玉门老城区,比鹤岗有过之而无不及。

如果说鹤岗的房子还能卖出白菜价,那么玉门老城区的房子连白菜价都不如。在玉门老城,一套房子连一万元都要不了,就是这样也卖不出去,大量房屋被空置,无人问津。

玉门与鹤岗同样,都是资源型城市,也是资源枯竭型城市。而全国共有69个资源枯竭型城市,大部分集中于东北地区,有的城市转型顺利,有的城市发展艰难

鹤岗与玉门都属于后一种。

鹤岗因煤炭而兴,玉门则是因石油而兴,这里曾经是“铁人”王进喜的家乡。但近年来,随着石油资源枯竭,玉门经济增速受到影响。

数据显示,2010~2015年间, 玉门市市区人口密度的变化率为-19.11%;人均GDP的变化率为-26.96%;建成区面积的变化率高达-61.59%;城市收缩现象非常明显。

更关键的是,随着玉门城区搬迁,老城彻底陷入低谷。在玉门老城,巅峰时期,一度聚集了13万人,目前常住人口已经不足3万人。

人少而房多,大量房子只能空置,房价自然难以维持。

比房屋空置更尴尬的是,即便降价,也无人接盘,大量商品住宅最终只能沦为“废墟”。

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哪些城市在收缩?

黑龙江鹤岗、甘肃玉门只是收缩型城市的两个代表。

在《官方首提“收缩型城市”,这些三四线城市要小心了》一文中,凯风君引用了三组研究图表,来展现中国的收缩型城市的分布。

一是根据清华大学建筑学院特别研究员龙瀛的研究,在2000年到2010年间,中国有180个城市的人口在流失,三分之一的国土人口密度在下降。

二是首都经济贸易大学吴康副教授的研究显示,2007~2016年间,中国有84座城市出现了“收缩”。这些城市都经历了连续3年或者3年以上的常住人口减少。

一般而言,常住人口连续3年以上持续流失且缺乏回流的城市,均可被视为收缩型城市。这一过程,如果伴随着人均GDP减少、财政收入下滑、城市建成区面积缩小,那么问题更加严重。

根据龙瀛的研究,这些城市在过去经历着明显的人口流失和城市收缩。字体越大,人口流失就越严重

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没有人,房子什么都不是

资源枯竭型城市房价的崩塌,再一次说明了简单不过的道理:没有了人,什么价格都维持不了。

强大如美国底特律,曾经令人心目神往的汽车之城,在经济危机和汽车产业危机之下,同样不得不面临人口外流和房价崩塌的结局,何况一些小的资源型城市?

更让人担忧的是,城市收缩,不局限于资源型枯竭城市,一些并非以资源为主导的城市同样在面临收缩,比如东北的一些重工业城市、西部的一些偏远小城市,都属此类。

当经济衰退与人口外流叠加而至,连既有的城市基础设施都无法维持,更不用说房地产这种过度依靠人口和资金的产业。

所以,发改委明确要求收缩型城市“缩身强体”,是再明显不过的信号。城市不一定永葆青春,城市规划也不可能永远扩张,房价不一定永远都会涨,要接受城市收缩的现实。

未来,在收缩型城市,人口流失,土地指标和财政补贴必然要随之减少,收缩城市想要再玩大建新区和土地财政的游戏,恐怕行不通了。

责任编辑:马清真

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