限令步步紧逼 房价节节攀高 2017兰州地产市场解读独家报道

甘房网资讯中心 / / 2018-02-08
2017年,可以说是中国房地产行业有史以来遭遇调控政策最密集的一年,据了解,在“房住不炒”的总体精神指导下,自3月17日北京、广州两地调控政策升级以来,全国楼市经历了大大小小的调控200余次,而且一次比一次严厉,此前从未用过的调控手段纷纷上阵,“限购、限贷、限售、限签、限离、限价、限商”等组合拳步步紧逼。

政策篇

2017年,可以说是中国房地产行业有史以来遭遇调控政策最密集的一年,据了解,在“房住不炒”的总体精神指导下,自3月17日北京、广州两地调控政策升级以来,全国楼市经历了大大小小的调控200余次,而且一次比一次严厉,此前从未用过的调控手段纷纷上阵,“限购、限贷、限售、限签、限离、限价、限商”等组合拳步步紧逼。与此同时,“租售并举、租售同权、共有产权住房、农村集体土地流传”等供给侧改革手段在各地试行,贯穿需求、供给、价格三大市场要素,楼市秩序正在重构、房地产市场将要发生方向性的逆转。

而在政策调控方面,兰州从来不甘人后。2017年,兰州分别在在4月和8月两次对房地产市场进行政策调整,调整后的政策已经相当严厉。而2018新年过后,兰州市又在全国率先对房地产市场进行了一次调整,这次被很多人解读为“限购松绑”的政策调整,实际上却是政策的分类化、精细化调整,看似松绑,实则加码。以下是2017年至今兰州市房地产市场政策调整的详细内容:

1.兰州国有土地上房屋征收与补偿操作指引出台

1月初,兰州市房屋征收管理办公室印发《兰州市国有土地上房屋征收与补偿操作指引》(试行),明确了1989年前单位房的补偿和有户籍的自建无证房的补偿标准,并对房屋征收补偿方案、征收补偿费用及实施、房屋征收强制执行等进行了细化,适用于兰州市近郊四区,远郊县区参照执行。

2.限制主城区房地产开发强度

1月5日,兰州召开市委十三届二次全会暨市委经济工作会议,会议部署了2017年兰州市经济工作。据悉,兰州市批准待售商品房存量840万平方米,消化需要12个月,其中新区存量201万平方米,消化需要52个月。要限制主城区房地产开发强度,把企业搬迁改造腾出来的土地,更多用于公共服务设施建设。

3.新区产业发展扶持及奖励补贴

3月3日,兰州新区管委会召开《兰州新区产业发展扶持及奖励政策》解读会。投资奖励方面,新区财政按照项目实际完成的固定资产投资额及投资强度,以企业缴纳土地(不含代征用地)出让金为基数给予奖励。投资在20亿元以上者,按照投资强度每亩300万元上下,分别奖励土地出让金的100%和120%。

4.公积金个人住房贷款操作规程发布

兰州住房公积金管理中心发布2017年2月新修订的《兰州住房公积金管理中心住房公积金个人住房贷款操作规程》,明确首付比例、贷款额度等政策依然执行以往的标准,即:商品房首付比例不低于20%,已婚家庭单笔贷款额度的上限为60万元,单身职工单笔贷款额度上限为50万元。

5.进一步加强房地产市场调控

4月14日,兰州印发《关于进一步加强房地产市场调控强化房地产市场监管的意见》,全市商品房实行价格备案制度;城关、七里河、安宁范围内的新建商品住房、二手住房实施限购,非兰州户籍限购一套、兰州户籍限购两套。同时限购区域内执行差别化的贷款首付比例。首套房首付款比例调整为不低于30%,兰州市户籍二套房首付款比例调整为不低于40%;房贷款未结清首付款比例调整为不低于50%,且贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

6.调整住房公积金个人住房贷款

5月2日,兰州住房公积金管理中心发布了《关于调整住房公积金个人住房贷款相关政策的通知》,决定在限购区域内实行差别化公积金贷款政策:根据情况不同,个贷的首付款比例从“不低于20%”提高至了“不低于30%”或“不低于40%”。

7.住房公积金管理中心提取业务规程

6月16日,兰州市制定《兰州住房公积金管理中心提取业务操作规程(2015年12月修订)》。今后,骗提套取住房公积金行为或将录入中心住房公积金信息系统, 失信者5年内不得提取和申请住房公积金。

8.启用住房公积金异地转移接续业务

6月19日起,兰州住房公积金中心正式启用住房公积金异地转移接续业务。当公积金缴存职工从原来所在城市辞职,前往新的地方工作,通过该平台办理异地转移接续业务,在转入地住房公积金管理中心就近办理即可。

9.新建住宅推广街区制

甘肃省委省政府出台《关于进一步加强城市规划建设管理工作的实施意见》,指出新建住宅要推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区。已建的封闭式机关单位和文化、体育、社区服务和社会管理等城市公共服务设施,除有涉密要求的单位外,均应逐步打开大院,实现内部道路公共化。

10.放宽落户限制,推进户籍制度改革

兰州市公安局严格落实以具有合法稳定就业和有合法稳定住所(含租赁)为基本落户条件的规定,放宽兰州市落户条件限制,推进户籍制度改革工作。主要内容有四点:取消办理《居住证》2年以上条件限制;非婚生育人口办理出生登记户口且随父落户;在城中四区合法稳定就业落户;派出所公共集体户人员直系亲属投靠落户。

11.物业管理规范化 物业与预售证挂钩

3月15日,兰州市房管局、市物价局、市城市管理委员会三部门联合印发《兰州市物业小区综合整治工作方案》,明确对不办理物业招投标的新建楼盘,不予办理房屋销售许可证。

12.规定物业服务收费基准价标准

5月16日,市物价局和市房管局联合制定下发《兰州市普通住宅物业服务收费基准价标准》,明确规定普通住宅物业服务由高到低分为四个等级,四星级最高、一星级最低,星级服务等级越高,对应的物业服务收费基准价标准越高。

13.推进物业小区业主自治机构成立

5月17日,兰州市住房保障和房产管理局制定印发《关于加快推进物业小区业主自治机构成立工作的指导意见》,明确提出,年底之前各区业主自治机构成立比例实现100%全覆盖。

14.开放市主城区房产面积测绘市场

市房管局决定开放市主城区(含高新开发区、经济开发区、九州开发区)房产面积测绘市场,兰州市有房产测绘资质的测绘单位先行到房产行政管理部门进行登记备案,登记备案时间截止到2017年7月10日。

15.预售商品房交付日起90天内登记

6月26日,兰州市住房保障和房产管理局发布《关于进一步规范商品房预售过程中收取相关费用事项的通知》,明确“自本通知下发之日起,禁止全市各开发企业在办理不动产登记前提前收取有关办证的各项费用。”

16.商品房“一房一价” 扩大限购区域

8月29日晚,兰州市住房保障和房产管理局官网发布消息,兰州市政府将进一步加强房地产市场调控,将实行全市新建商品住房“一房一价”备案制度;限购区域也进一步扩大,将西固区纳入限购区域;同时在限购措施、区域差别化住房信贷政策、商品房网签等多方面均给出了补充意见。

17.住房租赁新政出台 “购租并举”

为进一步促进兰州市住房租赁市场健康发展,规范住房租赁管理,12月20日,兰州市出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》(以下简称《实施意见》),有效期为两年。

18.兰州市再次政策调整,限售出台

2018年楼市分类调控政策在地方得到落实,兰州成为全国首个对政策进行调整的城市。1月5日晚间,兰州市发文取消西固、高坪、九州等地区的限购;继续限购区域购房者的社保、纳税等相关证明不再由购房者本人提供,而由房管中心在数据库中自行查询。但同时对未取消限购的区域继续加码,实施限售政策,购买的住房(含新建商品住房和存量住房,以合同网签时间为准),自取得《不动产权证书》登记簿日期满三年方可上市交易。

19. 公积金账户余额可用来充抵还贷

2月6日,甘肃省住房资金管理中心发布公积金政策调整,开办委托提取公积金内转偿还公积金贷款业务。该业务是指在省中心已办理住房公积金贷款的职工,委托省中心从其或其配偶的住房公积金账户余额中提取公积金内转偿还其住房公积金贷款本金余额,缩短贷款期限的业务。

在一年的时间里,兰州的房地产调控政策进行了三次重大调整,同时还配合金融去杠杆等手段对市场炒作行为进行进一步的遏制,经过一系列的调整之后,兰州市的政策已经相当严格,而且政策的思路也非常明确,就是通过分类化调控促成主城区人口向周边分流。可以预见的是,随着国家对房地产市场态度的愈发坚决,今后房地产市场的调控政策松绑的可能性已经微乎其微,充其量会进行一些细化。而随着供给侧改革的逐步落实以及房产税的呼之欲出,兰州楼市的方向将会发生怎样的改变,我们拭目以待。

成交篇

2017年的兰州楼市,在政策的反复调整中左右摇摆,“房子是用来住的、不是用来炒的”已经成为房地产市场的明确指导思想,而所有的政策调整也都围绕着这个思想,在供给侧改革尚未见到效果之前,行政调控手段仍然是市场的主流。就成交量来看,由于城关、七里河、安宁三大板块的限购,以及西固的短时限购,在一定程度上促进了周边榆中、兰州新区等区县成交。数据显示,2017年1—12月兰州住宅成交50084套,成交面积563.12万平方米,成交均价7046元/平方米,成交金额合计396.75亿元。其中,成交套数同比2016年上涨2.62%;成交金额同比2016年上涨9.64%。数据也进一步说明,兰州楼市仍然存在着比较旺盛的需求。

2017年兰州房地产市场在售新房共112盘(不包含商业及写字楼),其中城关区38盘,七里河区22盘,安宁15盘,西固5盘,榆中19盘,新区7盘,其他地县6盘,在这些项目中2017年住宅价格最高的是鸿运润园珺墅28000元/㎡,普通住宅最高的均价也达到了18600元/㎡。

尽管从数据上来看,2017年兰州房价一直在7000左右摇摆,但事实上,兰州的均价是被周边板块大量推盘拉下来的,如果只从主城四区来看,房价涨幅还是相当可观的。其中尤以限购的区域涨幅最高。城关区涨幅最高的项目达到了4100元/平米。在2017年一年中,除去2017年下半年开盘的项目涨幅较小以外,几乎所有的项目在这一年中涨幅都近1000元/平米,雁滩片区普遍上涨2000元/平米,盐场堡片区涨幅最高达到了2700元/平米。目前兰州城关区(包括雁滩)的新建商品房价格基本都在万元以上,部分地段比较好的项目价格飙升至1.5~1.6万元,就连九州的部分项目价格都达到8000元/平米以上;七里河区是2017年兰州房地产市场的热门地区,年初该区域房价最贵也不过1万元/平米,而到了年底,这里的房价最高已达1.3~1.4万元/平米,专家预测,随着西站的日益成熟和地铁的开通,该区域的房价将继续上涨。安宁今年进入市场的项目并不多,房价也基本维持在高位,倒是兰州新区、皋兰等区域,由于发展日趋完善,房价也在逐步的上涨之中,目前兰州新区的部分项目已经超过5000元/平米,预计2018年可能达到6000元/平米以上。由此可见,三次调控政策虽然在控制房价上涨方面作用有限,但在人口抽疏及分流方面效果显著。

区域篇

从区域成交数据来看,2017年1月1日-12月31日,城关、七里河、兰州新区名列前三。其中,城关区成交16427套、面积186.07万㎡、均价8096元/㎡、金额150.64亿元;七里河区成交7191套、面积81.93万㎡、均价9349元/㎡、金额76.6亿元;兰州新区成交6924套、面积75.22万㎡、均价4191元/㎡、金额31.52亿元;安宁区成交6637套、面积62.28万㎡、均价9286元/㎡,金额62.28亿元;西固区成交2045套、面积22.97万㎡,均价6405元/㎡、金额12.94亿元;红古区成交1428套、面积16.06万㎡、均价3748元/平米、金额4.77亿元;永登县成交1082套、面积12.16万㎡、均价4779元/㎡、金额5.06亿元;榆中县成交5487套、面积61.72万㎡、均价5624元/平米、金额33.3亿元;皋兰县成交2863套、面积32.25万㎡,均价7923元/㎡、金额19.65亿元。

此前我们曾分析,兰州市的区域性限购政策,其中一个重要目的就是人口分流,把主城区的人口抽疏到新兴区域。从区域成交的数据统计中,可以明显的看出兰州楼市调控政策的效果。目前看来,这个效果已经逐渐显现出来,下半年主城区限购之后,兰州新区的成交量已经明显上升,已经排到第三,也说明购房者越来越看好新区的发展前景。皋兰县的成交主要是由华远三千院等项目带动的,预计如果万科小镇入市,皋兰县的成交量还将继续攀升。城关、安宁、七里河三区因为限购的影响,成交量还是有所下滑,而价格还在上涨。说明城区内整体的购房需求还在,预计价格可能还会进一步上升。

如果照这个趋势继续涨下去,2018年地铁通车,将会成为兰州房价上涨的又一大诱因,有专家预测,地铁通车后兰州市的房价还将有30%~50%的涨幅。整体来看,兰州市的房价区域性差别也正在缩小,由于不限购区域的成交明显上升,也促使这些区域的房价上涨。2018年兰州还有可能继续调整政策,或者进一步使用金融手段对市场进行调节,总的来说,今后房地产市场的政策走向已经不太可能放松了。

土地篇

2017年兰州的土地市场受到了调控政策的很大影响,开发企业拿地的意愿明显降低。再加上年初兰州市政府提出要限制主城区房地产开发强度,把企业搬迁改造腾出来的土地,更多用于公共服务设施建设。这也使得兰州市主城区出让的土地明显减少。种种因素的影响下,2017年的土地市场供应量和交易量较2016年有明显下滑。

截止2017年12月31日,兰州市三县六区(含兰州新区)兰州其他普通商品住房用地和其他商服用地共成交105宗,土地出让面积约为242.59万平方米,土地出让金额约66.68亿元。

在成交面积方面,8月土地成交面积领先,共计62.64万平方米,4月次之,土地成交面积29.1万平方米,7、10月的土地成交面积较小,1、2、6、11等各月的土地供应面积差距较小。

在成交金额方面,4月的土地成交金额达16.41亿元,远高于其他11个月,这是因为4月仅七里河的GQ1601号地成交金额就达到15.9165亿元,由华润置地拿下,拉高了当月的整体数据。其次,1、2月的土地成交金额均超过10亿元,因为兰州市轨道交通有限公司1、2月相继拿到了位于城关区东岗东路以南、东岗车辆段以北、B690号规 划路以东的G1604、G1605号地,约合面积为8.35万平方米,合计金额约为14.71 亿元,因此这两个月的总的成交金额也相对较高。其余各月成交金额都相对较低由此可以看出2017年限购政策下不但对购房者购房产生了重要影响,甚至连开发商拿地的积极性也受到了不小打击。

在区域成交中,七里河区和城关区土地成交宗数之和为43宗,成交面积并不高,但成交金额总和依旧高达53.13亿元,这是两区地价高的原因造成的。榆中县土地成交33宗7.2亿元;安宁区土地成交7宗0.68亿元;皋兰县土地成交4宗0.85亿元;永登县土地成交3宗0.31亿元;西固区土地成交2宗0.15亿元。兰州新区和红古区都仅有1宗土地成交,成交金额之和仅为7.5亿元。

从整体的土地成交情况来看,兰州的土地市场呈现出三个趋势:第一是土地供应量减少,地价上升;第二是受政策调控影响,开发商拿地热情也在下降;第三是各个板块的成交土地趋于均衡,整体下降,已经看不出明显的热点区域,说明开发企业在拿地时也变得谨慎。预计2018年兰州的土地市场仍然会是一个比较低迷的态势。唯一值得猜测的是,“集体土地流传”政策如果落地,会不会对土地市场产生一定的刺激作用。

责任编辑:liwanzhen

1.甘房网遵循行业规范,任何转载的稿件都会明确标注作者和来源;2.甘房网的原创文章,请转载时务必注明文章作者和"来源:甘房网",不尊重原创的行为甘房网或将追究责任;3.作者投稿可能会甘房网网编辑修改或补充。


阅读延展