房地产市场长效机制加速推进 市场整体分化回落 焦点资讯

国信房地产信息网 / / 2018-01-08
2017年,在“因城施策、分类调控”政策的指引下,房地产政策调控力度空前,住房租赁市场建设提速,全国房地产市场投资相对平稳,新开工面积小幅回落,但房屋销售出现明显分化,整体增速持续回落,房价上涨过快的势头得到抑制,土地购置明显加快,地价涨幅较高,区域和城市间分化现象仍较为显著。
长效机制加速推进 市场整体分化回落
——2018-2020年中国房地产市场发展报告

2017年,在“因城施策、分类调控”政策的指引下,房地产政策调控力度空前,住房租赁市场建设提速,全国房地产市场投资相对平稳,新开工面积小幅回落,但房屋销售出现明显分化,整体增速持续回落,房价上涨过快的势头得到抑制,土地购置明显加快,地价涨幅较高,区域和城市间分化现象仍较为显著。

2018年起,随着深化住房制度改革、完善促进房地产市场长效机制、坚持房地产市场调控政策连续性和稳定性等基本基调的确立,“房住不炒”的定位在未来几年内不会改变,房地产市场长效机制将会加速推进,住房租赁市场建设加快,预计房地产开发投资增速平稳回落,房屋销售形势偏紧,将出现负增长,房价涨幅继续保持低位徘徊,区域和城市间的分化延续。

一、政策出台情况

从政策层面看,2017年是房地产政策出台最为密集的一年,在“分类调控、因城施策”的指引下,出台房地产调控政策的城市范围空前,调控力度不断提高。在加强各城市分类调控的基础上,房地产市场的长效发展机制开始发力,住房租赁市场建设提速,中央及各地政府正在通过政策引导加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度,以此实现房地产市场的平稳健康发展。

从政策影响看,自3月份北京出台一系列楼市调控新政以来,一二线重点城市政策密集出台,出台限售政策的城市数量不断增加,楼市调控政策有力狙击了热点城市的投资投机需求,市场销售增速逐月回落,部分城市房价上涨较快的势头被抑制,全国整体房价保持小幅上涨,房住不炒的理念不断深入人心。

从未来政策走向来看,在未来几年内,仍会坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,实行差别化调控,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。其中,深化住房制度改革、抓好房地产市场分类调控、完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制将是未来房地产调控政策的基石,在这些政策的指引下,市场整体将保持平稳回落,房价涨幅继续保持低位震荡,区域和城市间延续分化。

二、2017年房地产市场形势分析

2017年,全国房地产市场出现投资相对平稳,具有较强的韧性,新开工面积小幅回落;但房屋销售出现明显分化,整体增速持续回落,房价上涨过快的势头得到抑制;土地购置明显加快,地价涨幅较高。分区域看,区域和城市间分化现象仍然较为显著,中西部部分省会城市及核心城市群的三四线城市增速较快。

1.房地产开发投资保持平稳增长

2017年1-10月,全国房地产开发完成投资90544亿元,同比增长7.8%,与2016年全年相比增速加快0.9个百分点,增速有所回升。从2017年当年来看,房地产开发投资相对平稳,下半年增速较上半年略有回落。

2017年,房地产开发投资增速保持相对平稳的主要原因有四点:一是2016年房地产企业销售形势较好,企业资金相对充裕,企业有投资的能力。二是随着房地产库存规模的下降,企业补库存动力较足,住宅投资增速保持着较快增长,为房地产投资增速贡献了83.8%的贡献率,拉动投资增长6.5个百分点。三是随着前期高价购置的土地入市,房地产投资构成中的土地购置费增长较快,土地购置费的快速增长将会使得投资增速向上调整。据测算,2017年前10个月,土地购置费对房地产开发投资的贡献率为46.9个百分点,拉动投资增长3.7个百分点。四是与住房租赁有关政策频频出台,这使得以租赁为主的新建房屋开发规模出现较快的增长,这部分房屋不会对现有的销售市场造成重大冲击,但对投资的增长具有正向作用,这也将抵消投资下行的影响。

2.新开工面积增速略有回落

2017年1-10月,全国商品房新开工面积为14.51亿平方米,同比增长5.6%,增幅较2016年同期下降2.5个百分点。从2011年以来新开工面积的规模来看,预计2017年新开工面积的规模将达到17.5亿平方米左右,接近2014年时的水平,高于2015年和2016年,但低于2011-2013年时的水平。未来,随着住房供求关系由总量矛盾向结构性性矛盾转换,预计新开工面积将保持低速增长或负增长,房地产周期调整仍会保持下降。

分物业类型看,商品住宅新开工面积保持较快增长,商业营业用房和办公楼投资均出现负增长。分区域看,华东、华南增长较快,增速超过10%,东北、华北、西北等三北地区新开工面积均出现负增长。

3.房屋销售分化明显,整体增速回落,待售面积下降明显,标杆房企集中度提高

2017年1-10月,全国商品房累计实现销售面积13.03亿平方米,同比增长8.2%,与2016年全年相比回落14.3个百分点;实现销售额10.3万亿元,同比增长12.6%,回落22.2个百分点,增速回落幅度明显。

但分区域看,区域分化显著。西南、华南、华中地区销售增长较快,累计贡献率达76.1%,带动销售增速实现6.3个百分点的增速;华北地区受北京、天津、河北、内蒙古等省市区销售面积均出现负增长的影响,贡献率为负,拖累销售面积增速少增1个百分点。

与销售形势好转相对应,商品房待售面积持续下降,降幅不断加大。2016年,商品房和商品住宅待售面积同比分别下降3.2和11个百分点;2017年10月末,二者分别下降13.3和23.3个百分点,去库存政策效果显著,商品房待售面积规模接近2014年年底时的水平,商品住宅待售面积规模接近2013年底时的水平。

标杆房企房屋销售形势好于行业平均水平,行业集中度提高。2017年1-10月31家标杆房企实现销售面积26749万平方米,同比增长27.6%,快于全国平均水平19.4个百分点,实现销售额35532亿元,增长39.2%,高于全国平均水平26.6个百分点,行业集中度进一步提高。

 4.企业资金来源增速放缓,房产开发贷款增速上升

随着房地产销售增速的回落和个人按揭贷款政策的收紧,2017年房地产开发企业资金来源增速开始放缓。2017年1-10月,全国房地产开发企业资金来源为125941亿元,同比增长7.4%,增速比2016年全年回落7.8个百分点。分渠道看,国内贷款增长最快,增长20.2%,企业自筹资金最慢,仅增长0.8%,其他资金来源中的个人按揭贷款出现回落,同比下降1%。

个人住房贷款增速回落,房产开发贷款增速上升。截止2017年9月末,全国主要金融机构(含外资)房地产贷款余额为31.1万亿元,同比增长22.8%,增速比上季末低1.4个百分点。其中,个人住房贷款余额为21.1万亿元,同比增长26.2%,增速比上季末低4.6个百分点;房产开发贷款余额为6.7万亿元,同比增长22.7%,增速比上季末提高4.4个百分点;地产开发贷款余额为1.4万亿元,同比下降12.9%,降幅比上季末缩小5.1个百分点。

从房地产贷款余额占各项贷款余额的比重来看,该比值呈现平稳上升态势,2017年3季度末该比值达26.4%,比上年末提高1.4个百分点,比上季度提高0.5个百分点。

2017年前三季度,房地产贷款新增4.42万亿元,同比多增1000亿元。但从当季贷款净增额来看,为1.38万亿元,比上季度回升500亿元,主要是受房产开发贷款增长较快的影响,个人购房贷款余额增速持续回落。从房地产新增贷款占各项新增贷款的比重来看,前三季度为39.6%,比上年末回落5.2个百分点,但比上季度回升1.5个百分点,但从长期走势来看,该比重仍将保持回落。

5.土地购置增速明显加快,地价涨幅较高,待开发土地面积持续下降

2017年1-10月,全国房地产企业共购置土地19048万平方米,同比增长12.9%,与2016年全年相比加快16.1个百分点,增速创6年来新高。全国土地成交价款为9695亿元,同比增长43.3%,增幅创6年来新高。

从房地产企业土地平均购置价格来看,2017年前10个月房企土地购置价格为5090元/平方米,同比上涨27%,涨幅创7年来新高。

从房地产企业待开发土地面积看,2017年1-10月,全国待开发土地面积为3.35亿平方米,同比下降2.4%,待开发土地面积连续4年保持下降。

6.房价同比涨幅持续回落,环比涨幅保持低位波动

房价同比涨幅持续回落,上涨城市个数持续保持高位,但涨幅超过10%以上的城市个数明显减少。2017年各月,房价同比涨幅持续回落,商品住宅价格由年初的上涨16.7%回落至10月份的上涨4.1%,累计回落12.6个百分点。从房价上涨的城市个数来看,持续保持高位,多数月份在65个以上,呈现出普涨的局面。但从涨幅超过10%的城市个数来看,城市个数回落明显;年初为26个,10月份为10个,下降16个。

从具体城市分布来看,上涨城市较快的城市中西部的省会城市及东部地区的城市圈周边的城市。10月份商品住宅价格同比涨幅居前的城市有:北海、西安、扬州、重庆、韶关、洛阳、蚌埠、沈阳、徐州、金华等,涨幅均超过10%,去年年底时涨幅居前的城市均退出此列,甚至部分城市同比出现负增长。10月份,有10个城市房价同比出现下跌,包括北京、上海、无锡、郑州、合肥、杭州、南京、福州、成都、深圳,几乎均是2016年时的热点城市。

房价环比上涨城市个数保持震荡,整体涨幅出现回落,但上涨压力仍存在。2017年,70个大中城市中房价环比上涨城市个数基本在40-60个之间保持震荡,个别月份达到62个。从2017年各月房价领涨城市来看,基本上均属于非省会城市,房价环比最大涨幅呈先升后落特征,但10月份又有抬头迹象。

分城市等级看,一线城市房价涨幅明显放缓,涨幅在各类城市中最低,三四线城市涨幅较快,但在政府调控的影响下,涨幅得到抑制,保持回落。最近两个月,各类城市房价环比又有抬头迹象,特别是三线城市涨幅较快。

从具体城市来看,2017年房价环比上涨较快的城市有:三亚、海口、唐山、蚌埠、洛阳、北海、西安、桂林、安庆、哈尔滨。但从各月房价上涨最快的城市涨幅来看,呈现出明显的波动特征,2017年各月整体涨幅相对较低,较2016年同期相比均出现明显回落,但近期仍有上升的迹象。

从各月领涨城市的分布来看,大多数月份都属于非省会城市,且主要集中在海南、安徽、河北、河南、广西、黑龙江等省和自治区,而这些地区也是2017年销售形势相对较好,库存下降较为明显的地区。

7.城市间分化显著,重点城市投资平稳,销售、新开工、土地购置等指标增速慢于全国平均水平

从40个重点城市的运行数据来看,2017年前10个月,40个重点城市房地产开发投资完成49780亿元,同比增长7.7%,增速基本与同期全国房地产开发投资增速持平;实现商品房销售面积4.73亿平方米,小幅下降2.9%,增幅较全国低11.1个百分点;商品房销售额实现5.39万亿元,同比增长1.2%,增速比全国低11.4个百分点。重点城市商品房新开工面积下降0.8%,低于全国6.4个百分点,土地购置面积增速比也明显低于全国平均水平。

从重点城市内部看其分化趋势也在增强。从投资来看,40个重点城市中有7个城市出现负增长,其中呼和浩特、太原、银川跌幅较大,超过10%,北京、长春、哈尔滨、成都跌幅在10%以内。其余33个城市保持增长,其中三亚、深圳、郑州、乌鲁木齐、长沙、南京、南昌等城市涨幅较高,在20%以上,深圳、温州、银川、青岛、南京、天津、长沙等城市增速在20%-30%之间。

从商品房销售情况来看,整体出现负增长,但城市间分化十分显著。40个城市中有17个城市商品房销售面积出现负增长,北京、合肥、上海、天津、长沙等5个城市甚至超过30%。其余23个城市保持增长,其中北海、三亚、温州、太原、石家庄等5个城市销售面积增幅均超过30%。

综合40个大中城市投资增速和销售增速的数据,投资销售均保持增长的城市个数有19个,投资和销售双降的城市有3个,分别是北京、呼和浩特、银川。投资增长,但销售下降的城市有14个,投资下降但销售增长的城市有4个,分别是太原、长春、哈尔滨、成都。

重点区域运行分析

1.环渤海地区:供给回落,需求下降

从供给方面来看,2017年1-10月,环渤海地区重点城市房地产开发投资额为9912亿元,同比下降0.4%,其中住宅投资6265亿元,增长0.3%;土地购置面积为1130万平方米,同比下降5.4%。商品住宅新开工面积7611万平方米,同比增长2.3%;商品住宅竣工面积为2496万平方米,同比下降15.6%。供给出现回落。

从需求方面来看,2017年1-10月,环渤海地区商品住宅销售面积为6453万平方米,同比下降10.6%;商品住宅销售额为7725亿元,同比下降7.9%。需求增长平稳。

从价格上看,2017年1-10月,环渤海地区重点城市商品住宅平均价格为11970元/平方米,同比增长3.1%。

2.长三角地区:供给稳步增长,住宅需求增长上扬

从供给方面来看,2017年1-10月,长三角地区重点城市房地产开发投资额为8223亿元,同比增长8.6%,其中住宅投资5219亿元,增长12.2%;土地购置面积为599万平方米,同比下降0.6%。商品住宅新开工面积4115万平方米,同比下降1.2%;商品住宅竣工面积为3037方米,同比增长12.1%。供给稳步增长。

从需求方面来看,2017年1-10月,长三角地区商品住宅销售面积为4374万平方米,同比下降19.2%;商品住宅销售额为8275亿元,同比下降19%。需求增长平缓。

从价格上看,2017年1-10月,长三角地区重点城市商品住宅平均价格为18921元/平方米,同比增长0.3%。

3.泛珠三角地区:供给增长较快,需求疲软

从供给方面来看,2017年1-10月,泛珠三角地区重点城市房地产开发投资额为7949亿元,同比增长13.7%,其中住宅投资4911亿元,增长10.6%;土地购置面积为701万平方米,同比下降13.1%。商品住宅新开工面积4411万平方米,同比增长3.6%;商品住宅竣工面积为1979方米,同比增长51.8%。供给稳步提升。

从需求方面来看,2017年1-10月,泛珠三角地区商品住宅销售面积为4967万平方米,同比增长2%;商品住宅销售额为7395亿元,同比下降3.2%。需求保持基本平稳。

从价格上看,2017年1-10月,泛珠三角地区重点城市商品住宅平均价格为14887元/平方米,同比下跌5.1%。

4.华中地区:供给需求均回落,价格上涨

从供给方面来看,2017年1-10月,华中地区重点城市房地产开发投资额为6201亿元,同比增长17.3%,其中住宅投资4121亿元,增长15.7%;土地购置面积为551万平方米,同比下降23.9%。商品住宅新开工面积5789万平方米,同比增长8.8%;商品住宅竣工面积为1425方米,同比下降21.7%。供给增长延续攀升。

从需求方面来看,2017年1-10月,华中地区商品住宅销售面积为5759万平方米,同比下降9.7%;商品住宅销售额为5320亿元,同比增长3.7%。需求增幅量缩价涨。

从价格上看,2017年1-10月,华中地区重点城市商品住宅平均价格为9239元/平方米,同比增长14.7%。

三、2018-2020年房地产市场展望

2018年是贯彻党的十九大精神的开局之年,是改革开放40周年,是决胜全面建成小康社会、实施“十三五”规划承上启下的关键一年。未来几年,预计我国将会一直坚持稳中求进的工作总基调,坚持新发展理念,紧扣我国社会主要矛盾变化,按照高质量发展的要求,统筹推进“五位一体”总体布局和协调推进“四个全面”战略布局,坚持以供给侧结构性改革为主线,统筹推进稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险各项工作,推动质量变革、效率变革、动力变革,引导和稳定预期,加强和改善民生,促进经济社会持续健康发展。

在房地产领域,十九大报告提出:“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。”这既是对房地产定位的重申,也是对房地产调控思路的进一步深化,房子的居住属性将会进一步增强。

2017年12月18日召开的中央经济工作会议也提出:“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控。”这奠定了2018年房地产调控的基调,其中有四个关键词值得我们注意:一是住房制度;二是长效机制;三是保持政策的连续性和稳定性;四是差别化调控。

根据近半年中央高层对房地产的有关表述,我们认为,2018及未来几年的房地产调控思路主要会集中在三点:以租购并举为核心来完善住房制度,以分类调控、因城施策来加强差别化调控的力度,以供给侧结构性改革为主线加快完善和促进房地产市场长效机制。

在调控目标上,住有所居、市场平稳健康将成为调控的主要目标。为实现这一目标,一方面要政府会加快住房租赁市场的建设,完善住房制度,构建合理的住房消费梯度体系,另一方面构建和完善房地产市场调控长效机制,充分发挥基础性制度对市场的调节作用,在长效机制完善的同时,一些行政性调控措施会逐步退出,但在长效机制发挥作用之前,短期性的限购、限贷、限售等政策不会完全退出。

在调控力度上,中央也明确提出坚持调控目标不动摇、力度不放松,保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性。由于近年来房地产市场的分化特征日益显著,各地差异加大,因此在调控细则上在未来会有微调,比如说在满足首套刚需、支持改善需求方面,此前为了抑制房价的上涨,部分城市政策力度可能偏紧,未来随着房价上涨压力的减弱,此类政策会进行微调,以真正体现“满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房”的政策导向。从城市间的对比来看,未来的房地产调控会更多地体现出分类调控、因城施策的特征,2017年底的中央经济工作会议也首次提出了分清中央和地方事权,实行差别化调控,这相当于为各地出台差异性调控政策提供了授权,未来各地的调控政策差异性会加大。

随着房地产市场进入下半场,房地产市场供求关系发生明显变化。从需求上看,未来几年房地产需求整体将呈小幅回落态势。从供给上看,新开工面积和土地购置面积预计将会保持低幅波动,同时,住房租赁市场建设会对房地产投资形成托底,房地产投资将仍具韧性,保持相对平稳。从区域来看,城市间的分化在加大,我们看好华东、华中、华南及西南地区的增长。

通过对2000年-2017年各年度房地产有关统计数据的分析,考虑到国内外宏观经济环境的变化以及城镇化进程、人口变动的走势,同时结合未来房地产调控政策的可能走向,利用有关经济预测模型,我们对2017-2020年全国房地产市场的主要指标预测如下:

1.投资:房地产开发投资增速回落

预计2017年全年,固定资产完成投资63.6万亿元,增长6.6%,增幅比2016年低1.8个百分点;房地产开发投资完成11.0万亿元,增长7.3%,增幅比2016年上升1个百分点。2018年起,预计房地产开发投资增速会逐年保持回落,预计2018-2020年房地产开发投资分别增长5.9%、5.2%、4.6%。

从具体指标上看,预计2018年-2020年房地产开发投资保持相对平稳,但增速会出现小幅回落;销售形势相对偏紧,预计整体市场会出现小幅下降;土地购置保持波动,甚至随着住房租赁市场配套政策的出台,个别年份会出现上升;新开工规模保持低速增长,不排除个别年份出现下降的可能;房价涨幅继续维持在低位徘徊,政府仍会对房价过快上涨的城市保持高压态势;城市间分化继续,华东、华中、华南地区增长在各区域中相对较为亮眼。

2.资金来源:增幅出现回落,个人按揭贷款增速相对平稳

预计2017年房地产开发资金来源增速会明显回落。房地产开发资金来源预计增长6.0%,达15.29万亿元,增速与2016年相比回落7.3个百分点。其中,国内贷款达2.54万亿元,增长18%,增速加快16.2个百分点,个人按揭贷款达2.31万亿元,下降5.4%。

2018年-2020年,预计房地产开发资金来源增速将逐年回落,个人按揭贷款增速相对平稳。3.建设:房屋施工面积平稳回落,新开工面积后期有可能出现负增长

2017年,商品房施工面积和新开工面积均有所回升,竣工面积保持小幅下降。预计2017年全国商品房施工面积为78.20亿平方米,增长3%,新开工面积为17.79亿平方米,增长6.6%,竣工面积为10.35亿平方米,下降2.5%。

2018-2020年,预计房屋施工面积规模继续上升,但增速逐年回落。从新开工面积来看,2018年新开工仍保持小幅增长,2019年后,预计新开工面积增速将重回下降区间。

3.销售:房屋销售增速出现负增长,降幅在5%左右

2017年,预计全国商品房销售面积将实现7.2%的增长,增速较2016年回落15.5个百分点。2018年起,随着调控措施的进一步落实和房地产长效机制的建立,预计销售将出现负增长,预计降幅在5%左右。另外,房地产税或在未来三年启动立法并开始征收,预计这一政策会对商品房销售形成较大影响,一旦消息确定,商品房销售形势或有较大波动,但具体影响如何要取决于房地产税的有关制度安排,如覆盖范围、税率范围、免征规则等。

4.土地:土地购置面积保持小幅波动

2017年,土地购置量增价涨,全国房地产开发企业累计土地购置面积约2.5亿平方米,同比增长15%,增速创近年来新高。2018年,预计土地购置规模会小幅下滑,2019年-2020年,土地购置仍会保持小幅增长。

5.房价:城市房价差异缩小,整体保持低位运行

从大中城市的房价走势情况来看,2017年以来,全国70个大中城市房价同比涨幅持续回落,但房价保持上涨的城市个数持续维持高位。在差异化政策的引导下,城市间房价变动差异缩小。

从未来房价走势来看,随着2018年房地产调控思路的明确,要保持政策的连续性和稳定性,继续实施差异化的调控政策。在这一政策指引下,预计各城市仍会将保持房价平稳作为一项重要调控目标,房价不会出现大幅上涨。

具体到各个城市,预计不同城市的房价仍然保持分化,但分化趋势会因为差异化政策而有所减弱。人口流入城市和经济发展潜力大的城市仍存在房价上涨的压力,未来,长三角、珠三角、华中、西南等区域和城市群房价涨幅相对会较高。

(注:文章摘自国家信息中心信息化和产业发展部研究撰写的《2018-2020年中国房地产市场发展报告》,更多内容请致电010-68557177,联系我们获取报告全文。)

(作者:国家信息中心信息化和产业发展部) (出处:《房地产动态》2018年第1期)

责任编辑:王亚莉

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